Construction d'un logement sur un terrain par l'usufruitier : une donation au nu-propriétaire ?

Actualité fiscale

Imprimer cet article

Construction d'un logement sur un terrain par l'usufruitier : une donation au nu-propriétaire ?

L'usufruitier d'un terrain sur lequel il construit des logements ne consent pas de donation au nu-propriétaire.

Le propriétaire d'un terrain peut amorcer la transmission de son patrimoine à ses enfants en réalisant ce que l'on appelle « une donation avec réserve d'usufruit ». Dans ce cas, les droits de propriété sont alors répartis entre l'usufruitier, qui a le droit d'utiliser ce bien et d'en percevoir les fruits (loyers), et le nu-propriétaire qui a le droit d'en disposer (et donc de le vendre). Ce dernier a, en outre, vocation à devenir plein propriétaire du bien à terme, c'est-à-dire, dans la plupart des cas, au décès de l'usufruitier.

À ce titre, le propriétaire d'un terrain peut être amené, après avoir effectué la donation de la nue-propriété de ce bien à l'un de ses enfants, à faire construire, à ses frais, un logement afin de l'occuper ou de le louer. La question se pose alors de savoir si cette construction constitue une donation indirecte au profit du nu-propriétaire.

Dans une affaire récente, un père avait ainsi cédé à sa fille la nue-propriété de plusieurs terrains dont il avait conservé l'usufruit. Il avait ensuite construit sur ce terrain des logements destinés à la location. L'administration fiscale avait cependant considéré que ces constructions constituaient une donation indirecte soumise pour leur valeur aux droits d'enregistrement.  

Amenée à se prononcer sur le sujet, la Cour de cassation n'a pas validé la position de l'administration. Pour motiver leur décision, les juges ont souligné qu'il n'existait aucun enrichissement pour le nu-propriétaire, celui-ci n'entrant pas immédiatement en possession des constructions, mais seulement à l'extinction de l'usufruit viager, c'est-à-dire au décès du père.  

Article du 13/12/2012 - © Copyright SID Presse - 2012